智通财经APP获悉，中指盘问院暗示，工买卖用地续期策略逐渐完善，为商改租技俩延伸运营期限、拓展财富退出步地创造了条款。短期内，技俩落地仍取决于区位条款、改酿成本、租出需求以及续期和退出安排，行业发展更可能以优质技俩的个案落地为主。跟着后续技俩鼓舞，研究策略在地盘续期、创新运营和财富证券化之间的衔尾成果将进一步流露，市集也有望逐渐形成可复制的试验训戒。

中指盘问院指出，连年来，部分要点城市商办、产业园等存量非居住物业面对去化从容、出租率下跌或房钱承压等问题。与此同期，一些位于交通便利、产业东说念主口荟萃区、周边配套较完善区域的存量物业，仍具备创新和运营价值。对这类财富而言，创新为租出住房既有助于进步低效物业的使用效率，也不错补充要点区域的租出住房供给。

经过多年试验，商改租在建筑功能调换、技俩创新和保租房认定等方面已蕴蓄一定训戒，但地盘使用年限已经影响技俩长久运营和老本化退出的紧要身分。部分存量商办地盘剩余年限较短，技俩即使完成创新，也可能面对筹划期限不及、财富估值受限以及难以匹配公募REITs存续期等问题。

因此，工买卖用地续期策略的价值，不仅在于延伸地盘使用期限，更在于为商改租技俩补足长久运营和老本退出所需的期限条款。2026年以来，上海、广州等城市接踵鼓舞工买卖用地续期轨制修复，但不同城市处分问题的步地并不不异，商改租能否由个案走向范围化，仍取决于地盘、创新、运营和金融退出等条款能否同期成立。

01.工买卖用地续期与建筑功能调换，为商改租提供轨制条款

2026年，中央层面针对存量周转、用地续期的轨制安排进一步细化。

3月，《“十五五”筹画节录》建议“完善工买卖用地使用权续期法律法例，照章得当鼓舞续期使命”，并就周转低着力地和闲置房产、鼓舞地盘用途照章合理调换作出部署。

5月，《城市更新“十五五”筹画》进一步建议，照章得当鼓舞工买卖用地使用权续期，完善地价计收法例。并强调将推动地盘用途和建筑功能照章合理调换。

两份文献辩认从存量财富周转、地盘用途调换、工买卖用地续期和地价计收等方面建议使命要求，为地方进一步完善研究策略提供了地点。

表：“十五五”提要性文献中工买卖续期经管研究内容

府上开端：中指盘问院玄虚整理

一线城市商办与产业园区等非居存量物业范围较大，部分闲置技俩在区位、交通、配套和建筑条款等方面具备创新欺诈价值；同期，一线城市东说念主口和产业荟萃度较高，租出住房需求较为褂讪，为“非居改租”提供了较好的市集基础。连年来，各地陆续探索非居住建筑功能调换和租出住房创新，但受地盘经管轨制、产业结构和城市更新程度等身分影响，策略用具和蜕变要点有所不同。

上海策略组合与商改租技俩的完满人命周期衔尾最为密致：商务楼宇功能兼容策略主要处分技俩创新阶段的合规问题，工买卖用地续期策略则为技俩长久运营及REITs退出提供期限赈济。

2024年6月发布《上海市鼓舞商务楼宇更新进步的行为决议(2024-2027)》，建议三年鼓舞40-50个商务楼宇更新创新技俩。

2025年7月出台《对于鼓舞上海商务楼宇更新进步的推论见识》，允许存量低效商务楼宇在保握主体、产证性质、主体结构不变的前提下，最长15年内可兼容租出住房等功能。

2026年7月印发《上海市工买卖技俩地盘使用权续期使命带领见识(试行)》，适用范围掩盖全品类非居住用地，竖立“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”原则，并为拟讲述REITs的技俩开设绿色通说念：续期年限可凭据技俩骨子情况确定，续期地盘价钱不得低于基准地价的70%。

广州策略聚焦工买卖用地续期全经由敬佩。2026年4月，广州规自局印发《对于进一步推动工买卖用地市集化建立蜕变的带领见识》，配套《广州市工买卖用地使用权续期经管试点决议》，对恳求主体、办理经由、续期年限、出让金计收作出完满细化的法例。现在，广州外洋轻纺城地盘使用权续期已落地。

深圳现在主要通过功能调换周转非居住建筑。2026年3月，深圳市规自局、住建局印发《深圳市既有非居住建筑物功能调换推论目的》，允许买卖、办公、厂房、研发用房、仓库等非居住建筑，不错在不窜改原地盘性质、地盘年限、用田主体及已批筹画许可文献的前提下，改变建筑物功能；功能调换技俩有用期5年，纳入正面清单的技俩在5年过渡期内免补缴地价，期满可恳求续期，最长续期10年。

北京现在更多通过城市更新激发赈济存量创新，工买卖用地续期仍处于策略探索阶段。2026年1月，《北京市城市更新策略激发用具箱(1.0版)》明确非居改建保租房可恳求市级建筑范围计划赈济，相宜要求技俩增多结构层高在2.4米以下的不诡计建筑面积。同期建议“积极开展存量工买卖地盘使用权续期试点”，后续将盘问制定工买卖地盘续期经管策略。

表：上海、广州工买卖用地使用权续期策略中枢要点对比

府上开端：中指盘问院玄虚整理

02.上海地产江月路技俩提供商改租财富证券化样本，续期策略成果仍待后续技俩考证

工买卖用地续期和非居住建筑功能调换等策略，为商改租技俩的长久运营和财富退出提供了新的轨制条款。不外，研究续期策略出台本领尚短，现在尚无新增技俩按照新策略完成“地盘续期—功能创新—租出运营—财富证券化”的完满经由。

下文所述的江月路技俩，是商改租财富证券化的典型案例，但其创新和REITs刊行均早于2026年续期策略，且技俩刊行REITs时地盘剩余年限较长，与刻下部分存量商办技俩剩余年限较短的情况存在各别。

典型案例：上海地产江月路技俩

(1)技俩基本情况

江月路技俩由三栋楼构成，位于上海市闵行区浦锦街说念南江洲路55号、91号、125号。技俩所属的浦江世博家园是2010年上海世博会动迁住户的安置社区，技俩原筹画为社区办公配套，地盘性质为配套商品房，建筑功能为办公，建筑面积约57560闲居米，于2015年好意思满。

技俩产权单元为上海地产集团旗下投资公司，运营单元为上海地产集团旗下城方公司，权属明晰。

技俩建成后三年，因周边办公市集环境变化及成本人分，长久处于空置情状，创新意愿热烈。

技俩距离地铁8号线江月路站较近，且领有完善的中小学、买卖等配套门径，且紧邻漕河泾设备区浦江高技术园区，租出需求较为新生。

(2)技俩创新

恳求创新：2017年，上海市发布《对于本市买卖办公计帐整顿技俩转型的筹画地盘带领见识(试行)》，饱读吹计帐整顿名单内的商办技俩转型为租出住房。地产投资公司经玄虚评估后恳求将技俩转型为租出住房，并于2018年得到闵行区政府批复本心。

地盘协议变更：2018年，闵行区筹画和地盘经管局与技俩方坚硬补充出让地盘协议，明确建筑性质由办公楼转为租出住房。

创新用度：在技俩创新升级中，地产投资公司插足基础门径创新约1800万元，城方公司插足装修创新用度约1.1亿元，共计创新投资约1.3亿元。

产权证变更：2021年，技俩在闵行区筹画和当然资源局完成产权证变更，建筑物性质更新为租出住房。

技俩纳保：2022年9月，闵行区保险性租出住房相易小组出具认定书，崇敬说明技俩为保险性租出住房。

(3)技俩运营

2019年5月，装修创新完成并算作租出住房插足运营。技俩1-2层为买卖配套，面积4825闲居米；3-20层为租出住房，面积52734闲居米，主力户型面积28-58闲居米，约1080套。

2020-2022年，技俩年营业收入辩认为4452万元、5332万元和4751万元；2022年受疫情影响出现阶段性下滑，目昨年均营业收入保握在5000万元以上，出租率约94%。

技俩原需运营约20年方可收回成本，创新为租出住房后资金回收周期裁减约10年。

(4)REITs刊行

2025年3月21日，汇添富上海地产租出住房REIT获中国证监会批复，基金协议见效；3月31日REITs崇敬刊行上市。

该基金存续期65年，共召募资金13.62亿元；公众认购倍数达494倍，市集蔼然度较高。

江月路技俩财富评估值8.75亿元。

府上开端：闵行建委，中指盘问院玄虚整理

江月路技俩固然具有国资平台布景、地盘剩余年限较长等故意条款，但其从存量商办创新为租出住房、完成保租房认定并竣事公募REITs退出的过程，仍为同类技俩提供了较完满的试验样本。技俩训戒标明，商改租技俩能否竣事财富证券化，除创新手续合规外，还取决于产权研究、区位和租出需求、改酿成本、运营推崇以及地盘剩余年限等多项条款。对于地盘剩余年限较短的技俩，改日能否通过续期策略补足长久运营和老本退出所需期限，仍需兼并后续技俩进一步考证。

此外，在退出步地上，公募REITs并非商改租技俩的独一遴荐。2026年6月，中金—博邻长租公寓握有型不动产财富赈济专项计划刊行，底层财富为由写字楼、商办类玄虚体创新形成的服务式公寓，体现了机构间REITs在市集化租出住房规模的应用可能。与保租房公募REITs比拟，机构间REITs底层技俩在房钱订价、客群遴荐和运营步地上具有更大自主性，更妥贴区位较好、运营智力较强、但愿保握市集化房钱水平的技俩。但其投资者范围、家具流动性和融资成本与公募REITs存在各别，财富能否得到合理订价仍取决于技俩现款流褂讪性和市集认同度。

03.策略条款逐渐完善，商改租仍需建立技俩化投资判断框架

工买卖用地续期策略的完善，为商改租技俩延伸运营期限、改善财富退出条款提供了新的可能，但策略并不行替代技俩本人的经济测算。对于企业而言，技俩是否具备投资价值，仍需围绕创新条款、地盘期限、租出需求、运营收益和退出步地进行玄虚判断。

第一，优先筛选具备创新基础和租出需求的存量财富。技俩应要点蔼然交通可达性、周边产业和东说念主口导入、活命配套以及建筑结构等条款。附进轨说念交通站点、产业园区或服务集结区域，且建筑层高、消防、采光、用电、给排水等条款妥贴创新的商办和产业园区，更有可能形成褂讪的租出需求，改酿成本也相对较低。除区位条款外，还需提前核查技俩产权研究、典质查封、筹画用途及历史手续，幸免因权属或合规问题增多创新难度。

第二，将地盘续期算作技俩投资测算的前置条款。地盘剩余年限径直影响技俩可握续运营本领、财富估值和老本化退出。企业在技俩创新前，应明确地盘性质、剩余年限、续期适用条款、续期年限及地价计收步地，并兼并城市策略判断续期可行性。上海已针对拟刊行REITs技俩建议续期年限可据实确定，广州进一步细化了续期经由和地价法例。不同策略旅途对应的技俩条款和成本握住不同，不行将续期可能性径直等同于续期截至。

第三，兼并改酿成本和筹划收入测算技俩的长久收益。商改租技俩的收益测算不行只看创新后的房钱水平，还应试虑创新投资成本、创新周期、运营经管用度、出租率、房钱管控要求以及配套买卖收入等身分。对于拟纳入保租房体系的技俩，还需推敲房钱尺度和运营要求对收益水平的影响。唯独在创新插足、运营现款流和资金回收周期基本匹配的情况下，技俩才具备进一步鼓舞的基础。

第四，凭据技俩属性遴荐合适的退出步地。相宜保租房认定要求、运营现款流褂讪、地盘期限约略振作长久握有要求的技俩，可要点蔼然保租房公募REITs。对于区位较好、家具市集化程度较高、但愿保留房钱自主订价权的技俩，可盘问机构间REITs等退出步地。机构间REITs在投资者范围、家具流动性和融资成本等方面与公募REITs存在各别，技俩能否竣事合理订价，更多取决于财富质料、运营推崇和现款流褂讪性。

总体来看，工买卖用地续期策略改善了商改租技俩的长久预期，但技俩范围化落地仍取决于多项条款能否同期成立。改日企业应从“能否改、能否续、能否租、能否退出”四个方面建立技俩筛选和投资决策机制，对不同城市、不同物业类型辩认测算星空体育(中国)官方网站，优先鼓舞策略条款明确、改酿成本可控、租出需求褂讪且退前路子明晰的技俩。